关注我们

第一声道

留言簿:

在办事过程中有什么不清楚吗?请在这里留言,我们将及时回复。

留言列表

姓名
我是我
时间
2019-03-30 23:50:51
标题
开发商以欺诈手段骗我买下最高楼是否可以按照消费者权益保护法要求3倍房款赔偿?
留言
尊敬的法官:\\r\\n您好!因心中有惑,冒昧打扰,见谅。\\r\\n《消费者权益保护法》自1994年出台至今已有.....显示全部>>
尊敬的法官:\\r\\n您好!因心中有惑,冒昧打扰,见谅。\\r\\n《消费者权益保护法》自1994年出台至今已有20余年,但购买商品房引发的诉讼是否适用《消费者权益保护法》一直争议不断,甚至有截然相反的意见。而近年来,由于房地产市场不规范引发的商品房诉讼越来越多,开发商侵害购房者权益事件屡见不鲜,形式也各有不同,由于缺少明确的法律规定和解释,法院裁决自由空间大,开发商通常处于强势地位,在实际司法判例中往往购房者的合法权益得不到有效保护。下面就本人在购房过程中遭受到欺诈一例来反映问题:\\r\\n本人于2016年10月份购买了两套位于湖南省江永县永回路江永县鸿泰置业有限公司(以下简称鸿泰公司)开发的万家名城小区一期1栋18楼(最高层)的商品房。其中一套已付全款,一套于2017年4月1日办妥按揭,现已还贷款2年。两套房都已经交纳契税。在签订购房合同时,开发商的购楼置业顾问及开发商股东同时提出口头广告宣传:购买18楼免费赠送顶层一个约32平方的类似三角形的杂房使用。如果当时没有这个承诺赠送的口头广告,我是不会买到18楼的房子。众所周知,顶层的房屋容易出现渗漏问题,而且冬凉夏暖。当时我要求把这个承诺写进合同,开发商以此顶层只有使用权,写进合同要交税及开票盖章人不在家为由说以后再签一份协议。在我交钱之后一个月开发商打来电话说这个顶楼不送了。我为此事多次和开发商交涉,因为没有纸质合同,我就用手机拍下我和开发商交涉此事的过程。开发商在录制的视频中也多次承认了当时是有承诺这个事情,关于为什么不送了开发商多次变更借口。对于此事鸿泰公司一直用何种理由拖延搪塞本人,本人为此事及相关问题多次交涉无果,甚至2次报警!万家名城小区1期1栋于2018年4月19日交付房屋给我(此时于逾期交房近1年5个月),但是对于承诺赠送的顶层杂房一直没有兑现。而我反映至地方工商、住建、房产等部门都没有明确态度予以解决,最终只能诉诸法律。\\r\\n商品房是否属于消费品?购房者是否属于消费者?商品房是否属于《消费者权益保护法》调整范畴之内?在购买商品房过程中的服务乱收费、虚构名目欺诈收费、装饰装修方面的侵害等又是否属于《消费者权益保护法》调整范畴之内?本人有诸多疑惑,下面谈谈我的个人理解,不知当否,恳请能给予指点、指正:\\r\\n问题一:商品房是否属于消费品?\\r\\n商品房有不动产等特征,但同样具有日常消费商品属性。衣食住行是重要民生问题,面对日益增多的开发商侵权行为,应当纳入有关法律规范。\\r\\n问题二:购房者是否属于消费者?\\r\\n把购房者定性为消费者,现有法律中已有体现。比如:《江苏省实施《办法》第12条把房地产经营者虚假宣传误导消费者等违法行为列入处罚范围;《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中首次出现了“消费者”的字样,规定消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。\\r\\n问题三:商品房是否属于《消法》调整范畴?\\r\\n调整商事主体之间法律关系的《合同法》并没有把《消法》拒之门外。《合同法》第113条规定了当事人违约责任,并明确“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《消法》的规定承担损害赔偿责任”。因此,对于隶属《合同法》调整范畴的商品房买卖合同,作为购房人的消费者如果遭受房地产经营者欺诈,购房人有权依据《消法》(2013年)规定要求其承担损害赔偿责任。\\r\\n问题四:商品房买卖所涉标的金额巨大,惩罚性赔偿可能会导致利益失衡?\\r\\n我们不能因为房屋金额巨大而选择性适用法律。正因为房屋金额巨大,所以可能带给购房者的侵害也更大,开发商由于自身的欺诈行为可能获得的利益也非常巨大,购房者通常处于弱势地位维权艰难。如果因为侵害行为涉及的标的金额巨大就不予以惩罚,等于鼓励涉及更大金额的侵害行为,反而更可能会导致利益失衡。\\r\\n问题五:如果商品房买卖合同可以适用《消法》(2013年),那么购房欺诈行为能否“退一赔三”呢?\\r\\n《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号,以下简称《解释》)第8、9条把五种情形定性为欺诈(详见具体条款),并要求开发商作出惩罚性赔偿。但是,它不是直接地适用《消法》(1993年)“退一赔一”的规定(2013年《消法》修订,将“退一赔一”修改为“退一赔三”)。《解释》中的“一倍赔偿”是以“不超过”为前提的,法院可以在“一倍赔偿”的范围内自由裁量,这与《消法》是有差别的,因此导致司法裁判中可能会产生一定的混乱。\\r\\n问题六:不在以上五种欺诈情形之内的欺诈行为,如本人遭遇的开发商虚假广告宣传欺诈我买下相对来说并不好卖的最高楼是否应有惩罚性赔偿?\\r\\n个人认为,购房者的合法权益应当维护,面对开发商的欺诈行为不应该纵容鼓励。本人申诉购房过程中遭遇开发商虚假广告宣传欺诈我买下相对来说并不好卖的最高楼案例并非指向商品房这一商品,而是指向购房服务中存在虚假广告欺诈。我并不是诉求退房赔3倍房款,而是诉求退回欺诈金并索赔3倍欺诈金。(顶楼杂房面积*3*开发商售价)\\r\\n如果说商品房涉及标的金额巨大可能导致利益失衡,但购买商品房过程中虚构名目欺诈收费并不涉及全部房款,要求赔偿的标的金额只是开发商收取的欺诈金,如果说欺诈金额大,更加说明侵害行为严重,不能因为侵害金额巨大反而不去予以惩罚吧?并且即使是要求赔偿欺诈金的3倍,也远远没有达到房款总价的一倍。几万元的欺诈金对购房者来说侵害是巨大的,而相对于开发商的巨额营业收入来说,开发商承担的赔偿具有的惩罚性并不大,更不会导致利益失衡。近年来,汽车等大宗消费品欺诈案也都有适用《消法》3倍赔偿的判例。因此,当不适用最高人民法院司法解释情况下,可以适用《消法》(2013年)、《合同法》等来维权(特别法没有规定时适用一般法、新法优于旧法的原则)。合同法中第一百一十三条规定损害赔偿的范围:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。根据《消法》第五十五条规定要求赔偿欺诈金3倍也并不为过吧。\\r\\n关于购房遭遇价格欺诈的法律适用问题即关系到像我这样老百姓的切身利益;也是因为房地产是国家经济的重要组成部分,而目前各地开发商欺诈侵权事件越来越多,如普遍存在的价外加价,强制收取电商费、装修费,强制搭售车位,虚构国家名义收费等,我在情感上对开发商的欺诈行为深恶痛绝。我是一名普通快递员,夏练三伏冬练三九,风雨无阻一颗汗珠摔地上成八瓣赚来的血汗钱,就给开发商以不法手段欺诈消费了!消协就在自己对面,维权却颇感无力,我只能借助法律的力量来表达诉求,在准备向法院递交诉讼前希望能够先了解清楚有关法律规定精神。希望法官能给我一个明示!\\r\\n盼复,感激!  收起内容>>
回复
首页 上一页 1 下一页 尾页 GO

涉执信访举报电话:12368     地址:湖南省长沙市芙蓉区东二环二段320号电话:0731-82206001传真:82206055邮编:410000